江大园小区各位业主：
根据《武汉市物业管理条例》的规定，江大园小区第二届业委会向你们报告2011年3月至2012年7月的工作。
2011年3月中旬，在完成了与第一届业委会的交接之后，江大园小区第二届业委会正式开始了自己的工作。
新一届业委会面临的第一项工作，就是要对当年4月30日合同到期的物业公司是否留用问题做出决定。经过业委会广泛收集业主意见和几次会议讨论，业委会形成以下共识：1、在不到2个月的时间完成新物业公司的招聘和老物业公司的交接工作，时间紧迫、工作质量难以保障；2、业主虽对现有物业公司三年的服务有许多意见，但该公司也有可取之处，不是非换不可；3、经过几年使用，小区内一些建设项目的维修已是当务之急。为了保证项目维修期间小区的安全，不宜更换现有物业公司。
根据以上认识，业委会根据原物业合同相关条款决定：物业公司自动延期一年，让其有时间创造服务工作新亮点，显示争取续聘的诚意；业委会根据物业公司一年延聘期的服务品质，决定现有物业公司的去留；业委会第一阶段工作重点，正是在这一年多时间里，为小区选择确定物业公司，签订一个好的物业服务合同，维护好全体业主的整体利益。一年来，我们做了以下工作。
一、与物业公司进行延聘一年合同谈判，对其提出“利用一年时间创造物业服务新亮点，显示争取续聘诚意”的要求
（一）业委会向全体业主发布江大园小区现有物业公司延聘一年公告；
（二）物业公司在一年内，在以下方面创造物业服务新亮点，以显示争取续聘的诚意。
1、小区安全方面：
（1）由物业公司垫支13万元，新建小区大门防盗门并安装电子门禁系统；
（2）物业公司出资2.6万余元新建小区大门电子可视监控系统；
（3）业委会出资修建小区主干道水泥减速板，取代原来塑料减速板。
2、改善小区形象方面：
（1）物业公司出资更换门栋垃圾桶。
（2）业委会出资、物业公司负责重建小区1、2、3号门岗亭。
3、提升小区物业服务品质方面：
（1）物业公司出资维修门栋对讲系统、并提供一年质量保障。
（2）物业公司筹资改小区二次供水为一次供水；确保了业主们的健康水质。
（3）物业公司增加园林技术工人，加强小区园林草木维护保养管理。
（三）物业公司承接小区建设方遗留的项目维修工程，在确定的资金额度和时间内，保质保量完成小区建设方和业委会规定的维修项目；
1、维修项目具体包括：
（1）585户外墙、顶层、窗台渗水维修工程。
（2）小区内四个地段地下排污管网疏通整治工程；
（3）小区内主干道五个塌陷地段恢复工程；
（4）对小区11块单元门顶挡雨双层玻璃进了更换工程；
(5)小区部分屋顶加瓦维修工程。
(6) 物业出资4万余元对江大园小区消防系统进行了彻底修复、保证了小区消防安全。
2、维修项目金额和时间
（1）金额总计为55万；〈585户渗水及更换玻璃、屋顶加瓦维修为25万元〉〈地下网管更换30万元〉
（2）2012年7月30日完成全部项目。
3、质保期要求
（1）585户外墙、顶层、窗台渗水维修工程的质保期再延三年；
（2）四个地段地下排污管网疏通整治工程和五个塌陷地段恢复工程的质保期为一年。
（四）业委会需本着互利互惠原则，在物业公司完成物业服务新亮点、保质保量完成维修项目和服务管理工作上台阶的基础上，遵循物业法的规定，一年内取得与物业公司进行续聘合同谈判和物业费上涨的许可授权，以便到时与现有物业公司直接进行续签合同谈判。
业委会和物业公司达成的四个协议，大部分按期完成。物业公司物业服务新亮点和维修工程的大体完成，提升了小区物业的品质、消除了小区业主生活中的烦恼和后顾之忧、显示了物业公司争取续聘诚意，为物业公司进行续聘合同的谈判和物业费的微调创造了有利条件。
二、依法依规走授权程序、获得业主授予的业委会与物业公司进行续聘合同谈判和微调物业费的权力
根据以上法律规定，业委会于2012年4月中旬，通过学校21个部门的综合办主任，向全体业主发放了1292份“业主意见征求表”，就续聘现有物业公司和上调物业费标准问题，征求全体业主意见。
4月底，业委会收回“业主意见征求表”800份，业主投票率为61.91%；经过聘请学生对800份有效票进行统计，99%的业主同意在物业费上涨控制标准（多层 0.60元/m2；小高层1～2楼 0.80元/m2；小高层2楼以上1.05元/m2）以下，授权业委会与物业公司谈判签订合同。投票符合《武汉市物业管理条例》要求。业委会获得了与物业公司进行续聘合同谈判和在确定范围内上调物业费的授权。
为了直接听取业主对物业费上调的意见，业委会还通过校园网发布了业委会值班一周的通知。5月11日起，在小区业委会办公室值班的一周时间里，共听取了4位业主的意见并将业主意见转告给了物业公司。
三、与物业公司进行艰苦地续签合同谈判，从合同的法律层面维护业主利益
2012年 5月起，就物业服务合同续签中的物业费上调幅度和服务质量考核标准问题，业委会与物业公司进行了反复谈判。业委会希望，在物业费上调的同时，物业公司的服务质量也应该上一个台阶；业主该得到的服务，应在合同条款上得到保障；物业公司希望，物业公司提供了服务，应该得到适当的企业利润，服务质量标准应该体现实事求是精神，不能脱离“质价相符”原则过于拔高，违约责任和物业服务质量考核办法不宜过于细化。双方就百分制对物业公司服务质量量化考核的表格标准，进行字斟句酌的谈判。物业服务合同电子版文本，在物业公司和业委会之间传来传去。直到2012年7月中旬，双方各作适当让步，才最后敲定、签署了合同。
业委会与物业公司在合同中约定：未经业主大会形式，新的物业服务费标准三年不再上调；业委会和业主将使用百分制表格对物业公司服务质量进行量化考核，物业公司取得不同考核分数，将对应合同规定的不同奖惩条款。新合同的签订，从法律层面维护了业主利益，使业主对物业公司服务质量的考核权落实到了实处。至此，业委会第一阶段的主要工作告一段落。
业委会在完成第一阶段主要工作的同时，还做了一些利于维护全体业主整体利益的日常事情。比如，协调了两类业主为小区“噪音”问题而产生的纠纷；引进了“家事易”农业科技有限公司进小区设点、解决小区业主买菜难；与潮海村多次协商、协调本小区连接主水管问题，确保了江大园小区生活用水的品质等工作。江大园小区第二届业委会之所以能够顺利完成眼前的急迫工作，是全体业主理解、支持、帮助和共同努力的结果。业委会从建设方索要到的55万项目维修款，得益于杨卫东校长的亲自批示；邓传德校长助理、龚正保处长、涂克强副处长、胡克明主任共同并直接参加了与建设方代表多次的交锋、谈判；在前两届业委会的燕良涛、潘志强、袁耀华等主任们共同努力的基础上，本届业委会争取到的55万项目维修款，一分不差的全部用于了小区的585户漏水、及地下污水网管6处垮堵的更换等维修项目。在没让广大业主和江汉大学出资一分钱的情况下、使小区物业品质得到提升，我们因此为小区的前景感到欣慰。
江大园小区第二届业委会第一阶段的工作，虽然取得一定成绩，但因为各位业主居住的楼层不同、爱好不同、并且有很多�租屋，住居人员层面复杂，加之小区硬件先天不足、给江大园小区的管理和维护增加了重重困难。我们深知维护江大园的整体利益这个担子的份量，我们将继续督促物业公司努力做好管理、服务工作。我们也殷切希望全体业主继续理解、支持、帮助我们共同的工作，并倡议广大业主能够自�遵业主公约、邻里之间互帮互助、互让互谅、互相换位理解、并发�每位业主的正能量和多方才能，努力把我们江大园小区建成为文明、和谐、安定、安全、温謦的家园而共同努力！
江大园业主委员会