各位业主：
江大园第一届业主委员会自2008年3月13日成立至今，已工作一年多了。一年多来，江大园业委会的委员，肩负全体业主的信任和委托，为维护1292户业主的整体利益和各项合法权益，在各位业主的支持下、在学校和政府相关部门的帮助下，做了一些工作。回顾过去一年，我们觉得主要做了三件事：
第一、依法依规重新招聘物业服务公司，与中标的中原黄埔物业服务公司签订了三年期的《物业服务合同》；
业主委员会成立后，首先对原物业公司进行了综合评价；先后召开多次会议，是重新招聘物业公司还是续聘天源公司？经过征求多方意见以及业主大会票决：重新招聘物业公司。此时离5月1日只有四十多天，在这短短的四十天内，我们做了如下工作：
一、制定招标书等法律文件，向湖北省、武汉市10多个物业公司发出邀标函；
二、参观、走访、实地考查了几个投标的物业公司所管理的小区。在参观、走访和实地考查中，学习各小区业委会管理小区的先进经验；
三、向武汉市房地局物业处要政策，争取招标工程中的主动权。通过我们的努力，本次招标的评标专家全部由江汉大学产生，武汉市房地局只派专家监督。依照合法、合规、公平的原则，在4月30日完成了招聘物业公司的工作，并在当天下午6时进行了临时交接。
四、修订物业服务合同，业主委员会多次会议商讨物业服务合同，并就实质性内容同中原黄蒲进行了谈判，经过努力5月13日同中标公司中原黄蒲物业管理公司签定了《物业服务合同》，小高层0.85/m2,（其中一楼0.65/m2）多层0.45/m2的物业服务收费标准，比天源物业的服务费还要低。
第二、监督物业公司履行合同、督促物业公司依据《业主公约》进行服务。对业主反映的房屋建设质量等问题，积极与建设方、物业公司进行协调并及时向学校领导反映，维护业主正当合法利益。
在这方面，我们做了以下工作：
一、业委会刚成立时，正值小区房屋一年质量维修到期，2008年3月底，业委会对业主反映的房屋质量问题，向学校建房领导小组提出维修建议，很快建设方招银公司就成立了一个维修队，从4月1日起维修一个月，当时要求每户验收签字。
二、2008年3月28日业委会同天源物业进行了沟通，主要针对天源物业存在的问题交换了意见，并要求其加强管理，特别是小区内乱放乱盖、汽车乱停、狗满为患等问题要迅速解决；最为重要的就是要求天源物业退还业主到期的装修押金和结构保证金。
三、由于江大园小区小高层的电梯没有三方对讲系统，武汉市特种设备检验所对小区下达了限期整改的书面通知，为了业主的安全，三方对讲系统属于强制性项目，必须安装；6月24日，在开发区技术监督局的主持下，在小区内召开了四方协调会议，会议达成两条意见：1.建设方招银公司负责在2-3个月内完成三方对讲系统的升级与改造，2.中原黄埔物业公司在改造期间负责电梯的安全运行，并同开发区技术监督局签定了电梯安全管理协议书，该项目由业委会监督执行；在各方努力下，电梯三方对讲系统的升级与改造项目按时完成。
四、江大园小区的电子视频监管系统一直运行不正常，业委会多次向领导反映，学校基建处对业委会的工作给予了大力支持，他们多次要求建设方招银公司对视频监管系统反复维修，到目前为止，该系统运行基本正常。
五、江大园小区交付使用已近两年，根据有关保修条款，水电保修2年，屋面渗水保修5年，4月初业委会会同建房领导小组和物业公司联合发出通知：对业主房屋存在的水电质量问题进行为期最后一个月的维修，包括单元门的对讲系统的安装与维修，此项工作还在进行中，屋面渗水保修工作也在进行中。
六、业委会吸取天源公司不退押金的教训，对2008年5月1日新装修业主所交押金和保证金进行监控，具体办法是：物业公司每个星期向业委会上缴所收的押金和保证金，到期退还每个星期结一次帐，到目前为止未发生差错，这样很好的保证了业主的利益。
七、办理物业服务费代缴之事。由于物业服务费代缴对业主有一定好处，业委会与许多领导和部门沟通，并得到了他们的大力支持，经过与业主签定委托书后，2008年6月正式按月实施。实施代缴的好处有三：1、按月代缴，享受一年一次性交费的优惠；2、为物业公司在小区提供高标准服务和创办高档小区，解除经济上的后顾之忧；3、业主的资金实际上是按月划拨给物业公司，避免了业主一次交足一年服务费而使业委会对物业公司失去经济制约手段的状况，也保证了业主资金的安全。，
八、业委会根据与物业公司签定的合同，分别在半年和一年期间进行了检查与考核，对物业公司存在的服务问题提出了整改意见。
第三、依靠学校、依法依规向天源物业讨要业主的装修押金和结构保证金。
在这方面，我们做了以下工作：
一、新的物业公司接手后，业委会迅速找了天源物业公司商谈退还押金之事，并在5月5日同他们进行了第一次谈判；对方提出了打包结算，就是将学校和业主所欠该公司的款项与装修押金和结构保证金冲抵。当时业委会表示坚决反对，过后，我们将此事跟学校领导作了比较详细的汇报。5月中旬我们业委会三个主任再次来到天源公司总部，同该公司董事长刘迎进行了磋商，但仍然没能达成一致意见。在一个月时间内，业委会、原业委会（筹）先后和天源物业进行过四次交涉，但都没有结果。
二、在一个月时间内，业委会先后和天源物业进行过四次交涉，深感天源物业没有解决问题的诚意，于是业委会商定：到行政主管部门及武汉市房地局物业处和开发区物业科进行投诉，6月上旬我们将投诉信一式两分，分别送到上述两个单位；武汉市房地局物业处没有反馈意见。6月13日开发区物业科组织了一次协调会，天源物业董事长刘迎只对地下车库收费作出了减半的让步。协调会后，我们及时向学校有关领导和部门领导作了汇报，但没有人同意天源物业的意见，大家都认为天源物业的要求不合理，而且很过分。
三、在谈判、投诉和协商无果的情况下，业委会三个主任找领导反复商量，决定法律诉讼，为此，我们找到政法学院领导，希望他们能够出面帮助一把，由于他们忙于教学和科研，没有时间，被婉言谢绝。业委会最终决定由学校法律事务办公室代理诉讼。从7月中旬开始收集有关证据，最难收集的是业主手中的收据，前后三个月的时间，但仍然没有完全收齐；到10月份共收到298户业主的基本资料，去年底将298户业主合为一体，作为一个案件上诉到开发区法院（这也是法院的意见），并开庭一次，由于双方愿意调解，法院也组织调解过一次，但没有达成一致意见。武汉市中级法院知晓此事后认为：298户业主不能作为整体上诉，他们认为这样容易引起群体事件，必须改为298个案件；因此，今年初业委会又组织了一次委托签字。3月20日再次开庭，业委会听律师讲：调解比判决回钱快，所以同意调解；到目前为止，2个多月过去了，法院没有组织一次调解。因此业委会深感此事的艰巨性。
第四、目前存在的主要问题，业委会今后的主要工作。
各位业主：江大园业委会已工作一年了，尽管我们非常努力，但没有达到预期的目标，到目前为止还存在以下主要问题：
一、状告天源物业讨要装修押金和结构保证金至今没有结果，在这个问题上，业委会对换掉物业公司所遇到的困难预计不足。
二、江大园小区现在的物业公司维持运行困难。主要是中原黄埔物业公司收取的物业费偏低，其中298户打官司的业主缓交，六十几户未拿钥匙，近九十几户拿了钥匙未交物业费，而这些户型主要分布在小高层和大户型，所以欠费比重较大。由于欠费较多，中原黄埔物业公司服务质量有所下降，业委会的监督工作变得困难。
三、江大园小区有少部分业主不遵循业主规约，主要表现在：1.有极个别业主乱搭乱盖；2.有少数业主不按规定饲养宠物； 3.有些业主不约束自己的装修队伍中，不遵循装修作息时间；4.汽车随意停靠。5.无正当理由不缴物业服务费，；6.未经过学校同意房屋出租。
面对目前存在的主要问题，业委会今年的主要工作是：继续会同学校法律事务办公室向天源物业讨要我们的装修押金和结构保证金；督促没有缴纳物业费的业主缴齐物业费；监督物业服务公司履行物业服务合同；继续寻求学校的支持，尽快促成小区商业门面的使用，以方便广大业主；多听取广大业主的合理化建议。
各位业主，业委会的工作是一件全新的工作。我们要继续学习《物权法》和《物业管理条例》。认真领会，以便更好地为广大业主服务。这一年我们虽然作了一点事情，但离广大业主的期望有一定的差距，希望广大业主能够理解我们，继续支持业委会的工作。
谢谢大家。
江大园业主委员会
200年5月30日
